上海成片旧改全面完成,从近两百年压缩到30年,一条新路是怎么闯出的

时间:2022-08-03 16:37来源:http://www.urlit.net/ 作者:大润发彩票 点击:

进入8月,一年一度的台风旺盛期到来。和往年不同,家住上海老城厢的居民再不用担心漏水积水问题。今天,上海最后一片二级以下旧里——黄浦区建国东路68街坊及67街坊东块二轮征询签约酝酿期满,截至昨晚,二轮征询签约率高达98.14%。这意味着,越来越多居民可以搬离老屋、乔迁新居。

刚刚过去的7月,上海城市建设发展史经历了历史性时刻,上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。为了这一刻,党员干部和群众付出了30年的努力。

“改革开放特别是上世纪九十年代以来,历届市委、市政府对旧区改造都高度重视,始终把旧区改造作为一项重要的民生工程和城市建设发展的重要工作,全力以赴推进。”上海市旧改办工作专班负责人徐尧表示,从1991年到2022年上半年,上海完成各类房屋旧改超过3000万平方米,受益居民约130万户。

如果放在1991年,这样的改造规模和速度是不可想象的。当时有专家预测,按照彼时的推进速度,如果要改造1500万平方米的危棚简屋和二级旧里,需要近百年时间。按此推算,若是3000万平方米,则需要近两百年。从两百年压缩到30年,被誉为“天下第一难”的上海旧改,是如何走出一条新路的?

千方百计筹措资金,才能形成推动力

最近,新昌路1号、7号旧改地块开工,这里将保留“外商里弄”格局,但品质大大优于从前。因为资金短缺,两处地块的旧改停滞多年,直到2020年上海建工集团注资得以重新启动。

财力,是所有旧改绕不开的话题。1990年前后,原闸北苏家巷地区被贴上“水深火热”的标签:一下雨就积水,一到夏天热得不能进屋,居民只能睡在马路上。有一位老太太,一家8口住在15平方米的简屋内,叠床架屋已无济于事,只能挖地三尺,在地洞里放张床。时任市领导多次视察,深为当地居民艰难的居住条件而难过,曾要求每年对原闸北区旧改进行财政补贴。但当时,窘迫的政府财力之于规模庞大的危棚简房、二级旧里,实在是杯水车薪。

动迁前的苏家巷一角(1995年)

“十个平方九个头,陆海空样样有”“门对门,窗对窗,白天要开灯,户户拎马桶”,这些在旧改居民中流传几十年的自我调侃,背后是道不尽的无奈辛酸。旧改呼声强烈,上海开始大胆探索,千方百计筹措资金,创新理念贯穿始终。

“从1991年到2006年,上海旧改形成了政府主导、多方参与的新格局。先后推出采取减免或缓缴土地出让金、税费优惠、财政补贴、鼓励房地产开发企业参与、土地储备等一系列措施,极大丰富了旧改资金渠道。”市旧改办工作专班负责人表示。原卢湾区斜三地块在全市首次尝试土地使用权有偿转让,虹镇老街试点采用中外合资方式改造……种种创新之举至今为人津津乐道。

斜三地块采用创新机制,原址崛起一栋栋商品房 蔡维帅 摄

很快,上海意识到,这一招无法吃遍天,“筹钱”思路必须与时俱进。随着城市和房地产市场的发展,旧改形势发生了很大变化。瑞安房地产有限公司深有体会:1996年起,公司参与虹镇老街旧改,一期只用了10个月,二期两年多,四期用了4年多,五期项目到了第7年还在“拉锯”。

虹镇老街(2012年)

前期房屋征收成本越来越高,仅乔家路地块就要投入数百亿元,光靠政府财政投入难以为继,若让开发商来改造,成本收益可能倒挂,参与改造的意愿也在降低。留下来的旧改地块就成了“硬骨头”。到2018年底,中心城区还有238万平方米二级以下旧里未启动改造,涉及13.4万户家庭。

乔家路地块居民密度大,地处风貌保护区,前期房屋征收的成本高

为了解决好人民群众关心期盼、反映强烈的民生难题,上海市委、市政府将旧区改造列为16项民心工程之首,深入排摸现阶段这一民生难题的症结所在,深入思考和研究破解难题的思路办法。

比如,实施“市区联手、政企合作”旧区改造新机制,上接政府战略要求,下接市场化融资手段,为旧改地块的顺利启动提供保障。新昌路两处地块就是在此机制下,引入上海建工提供了后续开发资金。

市、区两级政府和有关部门还借鉴国内外先进经验,形成了赋予“旧改地块一二级联动”资格的共识,探索“一地一策”,制定“1+15”政策体系,为统筹资金提供可持续的支持机制。

又如,成立上海市城市更新中心,全面统筹优质资源,从“一地一策”转向“综合平衡、动态平衡、长期平衡”。具体职能由上海地产集团全资子公司上海城市更新建设发展有限公司承担,实行专账管理、独立运作,强化内部管理和考核。经市政府批准,有20幅市级资源地块专项用于支持地产集团政企合作旧改项目的资金平衡。

2019年起,上海旧改跑出“加速度”。以虹口为例,短短一年时间,北外滩地区连续启动6个“组团打包”项目33个街坊,一年的征收量超过前8年的总和,惠及居民2.1万户。“终于苦过来了!”蜗居北外滩十年的老知青张扎根感叹。如今,他已经搬入宽敞的奉贤新居。

坚持公平透明,出发点和落脚点都是人民

2007年,在一场招聘会后,有一名应届大学生找到全国劳模、原上海安佳房地产动拆迁公司(现为黄浦一征所)总经理张国樑倾诉:作为公司招募的首批大学生征收员,他深感荣幸,可是家人不同意,因为“动迁公司名声不好”。这该怎么办?

大学生的苦恼,触动着张国樑。21世纪的前几年,上海有着和全国许多城市同样的难题:旧改地块矛盾很多,签约率一年不到60%,常常推进不下去。一个地块做五六年,乃至十几年也不奇怪。

工作人员想完成征收,居民也想搬走,明明是劲往一处使的活儿,为什么结果却不好呢?从上世纪八十年代开始做动迁的张国樑发现,这是因为没有做到公开透明,“过程不好导致结果不好”。

上世纪九十年代开始,上海旧改速度加快。当时,动拆迁行业成熟度不及当下,存在不规范、不透明现象,一些地块动迁补偿“先紧后松”,容易造成“谁先走谁吃亏”的困境。

上海市领导多次强调,一切工作的出发点和归宿都是为了最广大人民群众的根本利益。要设身处地,多算大账,绝不可把眼前困难当托词。

破解难题,要从解开老百姓的“心结”入手。从2002年起,上海探索出核心为公开透明的“阳光动迁”,让旧改工作真正步入了“快车道”。张国樑在全市首次招聘大学生征收员,就是希望培养一批旧改公平公正公开理念下成长的“原住民”。在2019年新一轮旧改中,乔家路地块(东块)二轮征询预签约启用全程直播,让签约过程“上网”,首日点击量达到560万次。这一创新,很大程度上得益于“阳光动迁”延续下来的公平、公开、工作理念。

启用大学生征收员为旧改吹进一股阳光征收的清新之风

“实践证明,只有在阳光下操作,切实保障群众的知情权和监督权,旧区改造才能顺利推进。”市旧改办工作专班负责人说,这一理念同样与时俱进,现在还运用电子触摸屏等信息技术手段,坚持二次征询、结果公开、政策前后一致、第三方评议监督、审计和监察部门全程参与等机制和做法,通过制度加科技,实现公开透明。

张国樑(中)在某旧改征收办公室向前来签约的居民解释签约流程,宣传“阳光征收”理念(2014年) 来源:新华社

旧改基地的电子触摸屏

旧改,征的是房,动的是人,迁的是家。每个居民的家庭情况和预期千差万别,身处旧改一线的工作人员动之以情,晓之以理,通过建立各种平等协商机制,妥善解决群众利益诉求。

有“上海第一居委”之称的宝兴里,仅用172天实现居民100%自主签约、100%自主搬离,刷新了中心城区旧改成果新纪录。其他基地党员干部纷纷前来,学习被有关部门总结归纳的“宝兴十法”:一线工作法;精准排摸法;党员带动法;危中寻机法;平等交流法;循序渐进法;钉钉子法;换位思考法;组合拳法;经常联系法。

虹口旧改还有个特别的“2+1+N”工作模式,即2名征收工作人员+1名群众工作组成员,这个“N” 则包含了人大代表、专业律师、人民调解队伍等团队,大家共同服务旧改群众;发动旧改队伍中的党员进驻基地,亮身份、做表率,此后启动的旧改项目均以高比例生效,几乎所有地块党员签约率都是100%。

在新一轮旧改中,这样的创新模式还有很多,内核始终是“从群众中来,到群众中去”的思路。

提升城市能级,用发展成果惠及民生

1994年12月19日,31岁的上海寅丰毛纺厂工人杭伟给时任副市长夏克强写了一封信。作为成都路高架(即南北高架)工程的动迁户,他在信中建议,高架通车之前,让动迁居民代表参观工程,同时制作纪念品赠送给每户动迁居民。半个月后,夏克强来到杭伟一家的临时住处,当面感谢他们为上海交通建设作出的贡献。

30年旧改,改善的不仅是居民生活条件,城市面貌更是日新月异。在市民的参与和支持下,上海城市建设一步步向前推进,市民从中也获得了丰厚的回报。旧改给城市发展预留的空间,区域能级经济结构有了极大优化。曾经污水横流、房屋破败的董家渡13、15街坊,经过十多年酝酿,终于崛起一座座高楼大厦。实现数字化管理的绿地外滩中心,已有多家国内外知名金融机构进驻,成为南外滩的重要门户。

2017年,上海城市建设从“拆改留”向“留改拆”转变,城市发展的内涵更有厚度。在不断刷新的签约率下,有一项工作越来越审慎:守护历史底蕴、传承城市文脉的工作细之又细。

第一个启动的旧改新机制地块乔家路地块,位于上海老城厢历史文化风貌区。2020年底,上海抓住旧改契机,厘清复杂的产权,将地块里250多年历史的私宅书隐楼收回。不影响建筑的前提下,书隐楼启动长达3个月的应急抢险维护,结构重新加固,顶部加盖钢结构雨棚,深入墙体的野草被铲除,脱落的老构件也被归整编号,等待未来的全面修缮。这座曾摇摇欲坠的珍贵文物,平稳度过多个台风影响期。

通过旧改征收,位于乔家路地块的市级文保单位书隐楼被收归国有,迅速启动抢救维护

这是一次探索性尝试:改善群众居住条件和保护历史风貌,可以走出一条两者兼顾的路径。

随着征收工作结束,旧改工作也“转段”进入后半场:把旧改洼地变成“功能提升、经济发展、城市治理”的高地。旧改地块普遍位于上海黄金地段。如何用好这些土地,让城市记忆延续,让地块价值充分彰显,需要基于区域发展乃至城市发展的角度进行全盘思考。

虹口17街坊股转就是这一思路下的新突破。去年8月,由上海地产集团与区属国企合资成立的虹口17街坊项目公司启动股权转让,成为首个通过上海市土地交易市场和上海联交所“场所联动”招商股转工作机制的地块,在中国内地尚属首例。

诸多竞买人中,招商蛇口脱颖而出,其报价不是最贵,但开发方案拿到了全场最高分,即最大程度保留历史文脉,留存石库门肌理,并注入现代使用功能。

虹口17街坊不少建筑被打上了不同颜色的彩印,对应一定的保护等级

不以卖高价为土地使用权转让的目的,背后算的是一笔社会账。“上海地产集团发挥功能性平台职能,创新旧改地块开发建设机制。围绕‘好人家、好作品、好价格’,以开放的态度引导市场力量积极参与,让最专业的人来做专业的事。”上海城市更新公司负责人表示。

退休之后,张国樑终于得空在外兜风,他对街边的建筑设施如数家珍:“你看,现在的内环线、成都路高架、复兴SOHO广场、恒基·旭辉天地,还有这些商品房、写字楼,以前都是旧里,有些还是条件更差的‘滚地龙’。”在旧改一线奔走30年,张国樑依然作为上海房地产行业协会房屋征收工作委员会主任发光发热。

“成片旧改结束了,我作为曾经的一分子,真的觉得很兴奋。我也不担心后辈们会‘失业’,因为城市更新是永恒的主题,上海还有不少老旧住宅、城中村需要改造,他们总有用武之地。”张国樑说,“不过我坚信,有了前30年旧改的经验积累、机制完善,城市更新工作会越做越好的,因为大家关切民生的心始终都在。”

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